Due diligence imobiliária: formas de mitigar os riscos de uma transação imobiliária

Due Diligence é um termo utilizado para descrever o processo de análise e investigação detalhada, realizado com o objetivo de identificar e avaliar os riscos envolvidos em uma operação.

No contexto imobiliário, a Due Diligence refere-se ao conjunto de procedimentos conduzidos por um advogado para examinar e informar seu cliente sobre eventuais riscos jurídicos, documentais e financeiros relacionados a uma transação imobiliária, garantindo maior segurança e embasamento para a tomada de decisão.

Em uma transação imobiliária, seja para locação ou venda de um imóvel, é fundamental que todas as partes envolvidas tenham conhecimento sobre a situação jurídica e financeira uma da outra. Por isso, é essencial verificar se a parte possui ações judiciais em seu nome, se apresenta histórico de inadimplência ou se realmente detém a propriedade legítima do imóvel objeto da negociação. Em muitos casos, faz-se necessário até mesmo contatar órgãos municipais para obter essas informações de forma precisa e atualizada, procedimento que pode ser conduzido com segurança e eficiência sob a orientação de um advogado especializado nesse tipo de análise.

Esses fatores são determinantes para a avaliação da transação e sua segurança jurídica, podendo influenciar, inclusive, no preço do negócio.

É imprescindível, assim, obter informações detalhadas sobre o imóvel e seus proprietários. Isso porque, por exemplo, caso o vendedor tenha conhecimento de uma decisão judicial determinando a execução da dívida ou a indisponibilidade de seus bens, o imóvel, mesmo após vendido, poderá ser alvo de futuras ações judiciais. O comprador, portanto, corre o risco de adquirir um bem que, num presente próximo ou anos depois, poderá ser reivindicado judicialmente para a quitação dessa dívida, comprometendo a segurança e a validade da transação.

Nesses casos, não é incomum que os juízes entendam que o comprador, ao possuir todas as informações sobre o imóvel através de uma Due Diligence, age como um facilitador do vendedor na prática de fraude contra credores. Assim, além de perder o imóvel adquirido, o comprador ainda se vê envolvido em uma prática fraudulenta, o que pode acarretar consequências legais.

Como dito, a Due Diligence deve ser realizada considerando tanto as partes envolvidas quanto o próprio imóvel. Quanto ao imóvel, as principais informações a se pesquisar se referem às obrigações “propter rem”, que são aquelas associadas ao próprio bem e não aos seus proprietários, permanecendo aderida ao imóvel mesmo após troca da propriedade.

Um exemplo clássico desse tipo de dívida é o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), que permanece vinculado ao imóvel, podendo ser cobrado do adquirente mesmo após a conclusão da compra, caso as pendências não sejam regularizadas antecipadamente.

Em termos práticos, tais passivos podem representar um obstáculo significativo para o empresário, comprometendo a viabilidade financeira da operação e, em alguns casos, até mesmo inviabilizando a continuidade do negócio, caso o novo proprietário seja responsabilizado por débitos anteriores a compra.

No contexto de uma locação comercial, é fundamental que o empresário verifique se o imóvel está isento de restrições e em plena conformidade com o planejamento urbano municipal. Essa análise é determinante para garantir que o uso pretendido pelo locatário seja legalmente permitido, assegurando que a atividade comercial desejada possa ser exercida de forma regular, segura e em conformidade com a legislação vigente.

A garantia de segurança e valorização do investimento em transações imobiliárias é assegurada através de uma Due Diligence rigorosa e bem conduzida. Esse processo detalhado de análise e verificação documental, jurídica e financeira não apenas protege o comprador contra possíveis passivos ocultos, como também confere maior transparência e confiança à transação.

Allanis da Silva Dourado – Graduada em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas (PUC Campinas) – Autora de Artigos – Paralegal no TM Associados.

Anna Paula Piovesan Pinheiro – Advogada, graduada em direito, com ênfase em direito civil, pela Universidade Presbiteriana Mackenzie (2021), inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil, Secção São Paulo (OAB/SP) (2021). Pós-graduanda em Direito Empresarial pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (PUC/RS). Autora de artigos. Membro do Conselho Estadual de Direito Comercial da FEDERAMINAS. Advogada do Departamento Consultivo no TM Associados.

Bibliografia:

GODO, F. Luiz. A auditoria documental da matrícula imobiliária. São Paulo: IRIB, 2024. Disponível em:Da auditoria documental da matricula imobiliária – IRIB.pdf. Acesso em: 13 jan. 2025.AIRES, Henrique Martins Gontijo. Incorporação Imobiliária – Desafios da aquisição do terreno ao registro das unidades incorporadas. Goiás: Repositório Acadêmico de Graduação (RAG), 2024. Disponível em: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Desafios da aquisição do terreno ao registro das unidades incorporadas