Os negócios jurídicos envolvendo a transferência de propriedade imobiliária devem ser feitos com cautela, pois, a rigor, a eficácia destes dependem que o vendedor possua idoneidade financeira, de modo que a ausência de cautela por parte do comprador poderá acarretar a perda do imóvel e dos valores investidos em sua aquisição.
Este risco decorre do fato de a presunção da propriedade em nosso sistema jurídico ser relativa. Em outras palavras, a aquisição de imóvel, ainda que observado os requisitos legais para a sua aquisição, como escritura pública lavrada em cartório, registro em matrícula, pagamento de Imposto de Transferência de Bens e Direitos – ITBI, poderá ter sua validade contestada, de tal sorte que, nunca haverá, de fato, a certeza em sua aquisição.
São inúmeras as causas que podem invalidar a compra e venda de imóvel: procuração falsa; caso o transmitente pratique a venda como ato fraudulento de que resulte ou possa resultar prejuízo aos credores (fraude contra credores); caso o vendedor pratique a venda visando prejudicar processo judicial de execução (fraude à execução); ausência de requisito legal, como falta de capacidade plena, entre outros.
Dessa forma, a aquisição de um imóvel deverá ser analisada previamente com cautela, para evitar que o investimento seja feito em vão. Para tanto, antes de fechar o negócio deve-se verificar:
(i) Se o imóvel está com os documentos em ordem;
(ii) Se o vendedor é, de fato, proprietário, ou tenha poderes para tanto;
(iii) Se o proprietário possui idoneidade financeira e moral;
O trabalho de verificação de tais fatores que trazem maior segurança ao negócio jurídico é chamada de “due dilligence” e consiste em uma auditoria legal realizada através da análise de documentos e certidões, tanto do vendedor quanto do próprio imóvel.
Em uma “due dilligence” devem ser verificados no mínimo:
- o estado civil do vendedor;
- a existência de quaisquer direitos reais sobre o imóvel, como hipoteca, promessa, penhora, usufruto, garantia locatícia;
- se o bem está gravado com inalienabilidade (cláusula de impossibilidade de venda);
- a origem do imóvel, pois se foi adquirido de familiares, deverá ter tido a anuência dos demais;
- se o vendedor é incapaz ou menor;
- se existe averbação de construção;
- se existem dívidas municipais do imóvel;
- se existem dívidas condominiais, de água ou energia elétrica;
- se se trata de imóvel enfitêutico, ou seja, imóvel de propriedade da União, podendo ser transmitido seu domínio útil, o que recai tributos específicos, normalmente são imóveis em praias;
- se existem dívidas e execuções judiciais de dívidas do vendedor, que podem de alguma forma, alcançar o imóvel mesmo depois da venda.
Outro item para se atentar é caso o vendedor seja sócio de pessoa jurídica. Nesse caso, será necessário obter as certidões de distribuição processual junto aos tribunais, bem como a certidão de protesto junto ao cartório de protesto do local em que está sediada a empresa.
A obtenção de tais certidões está atrelada a possibilidade de eventual desconsideração da personalidade jurídica da empresa, de modo que a responsabilidade de algumas obrigações pode recair sobre a pessoa de seus sócios. Neste caso, havendo ação judicial em curso, a venda poderá ser considerada como fraude à execução e ser anulada.
Eis o principal risco da compra e venda de imóvel: a anulação da venda em razão de fato jurídico pretérito a compra. A anulação da venda gera a devolução do imóvel para o terceiro à ser beneficiado com este, sem qualquer indenização imediata ao Comprador de boa-fé – É a chamada Evicção. Ao comprador de boa-fé caberá o direito de pleitear a indenização de quem vendeu o imóvel, incluindo o valor do imóvel e a indenização por perdas e danos decorrentes da anulação do negócio jurídico de compra e venda.
Contudo, como se sabe, a justiça é morosa e a obtenção de tal indenização não se opera de imediato, dependo de processo judicial próprio para tanto. Visando desviar de tais riscos é que se realiza a chamada “due dilligence”, para manter o negócio o mais seguro o possível ou até tomar riscos calculados.
Cindy Massesine Pimentel, Advogada, graduada em direito, com ênfase em direito público, pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas (PUCCAMP -2019), inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil, Seção São Paulo (OAB/SP) (2019). Pós-graduada em Direito Notarial e Registral pelo Complexo de Ensino Renato Saraiva (CERS), autora de artigos. Líder da Área de Direito Corporativo, Imobiliário e Operações Estruturadas do TM Associados.
